产经观察

2019-04-12 18:57 炒股配资

房地产市场分化严重 "去库存"面临挑战

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地方楼市新政密集出台

在今年全国两会期间,住房和城乡建设部部长陈政高透露了一组数字:去年年底中国楼市库存达到了7.18亿平方米,同比增长了15.6%;今年1-2月份库存又达到了7.39亿平方米,增速达到了15.7%。同时陈政高表示,库存主要集中在三四线城市。

今年自春节以后,中国房地产市场出现了一些新的变化,一线城市楼市开启了新一轮的上涨之势,裹被子彻夜排号、开发商及房主坐地涨价、日光盘、地王等现象屡见不鲜。

在三四线城市苦战"去库存"时,一线城市楼市却出现"发烧"式回暖。"分化严重,而且日趋严重,一线城市和三四线城市情况大不一样。"陈政高称,"这就给我们调控带来了挑战,也是重大的课题。"

今年2月,央行发文调整个人住房贷款有关政策,规定在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说非限购城市首套房最低首付款比例可降至20%。

目前仍然在实施限购政策的城市只有北上广深和三亚,可见央行的房贷政策也考虑到了楼市分化的情况。但是房地产有关金融方面的政策还是考虑的是金融总量上的状况,央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上表示,"央行历来主张,在价格出现分化的情况下,要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断,以及能够提供的有关政策的指导。"

地方楼市新政密集出台 "托底盖帽"并存

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沪深出新政为楼市"降火"

李克强总理在政府工作报告中提出了"因城施策化解房地产库存"。在"因城施策"大方向的指导下,两会之后,各地密集出台楼市调控新政。

上海、深圳相继宣布实行更为严格的住房限购政策;北京市住建委官方网站刊登消息称,北京市开展房地产经纪机构专项检查,120家中介门店已接受检查;沈阳发布了包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房等楼市新政。

"中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控,已经进入'中央统一目标、分类指导,地方因城施策、主动作为'的新阶段了。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。国土资源部部长姜大明在两会期间表示,通过因城施策的努力,房价一定会稳定住。

总的来看,一线楼市纷纷收紧的同时,部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。

业内人士认为,一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价,打击越来越多的投机性购房行为。因此,从政策角度看,未来的楼市"去库存"政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的"托底盖帽"。除上海、深圳等涨幅过快的城市外,其他城市的调控政策不会过于严苛。

楼市"去库存"避免高杠杆

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首付贷"换马甲"路径起底

中央经济工作会议中提出的2016年以及未来一段时间的经济工作的五大任务为去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。可见,去库存与去杠杆应该并重,加杠杆不能成为楼市去库存的手段。

今年以来,多家互联网金融平台推出了首付贷产品,甚至有平台月成交额达数百套。购房者借助转按揭、众筹、P2P等"加杠杆"手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的"防火墙"轻易被突破。

首付贷是"在杠杆上加杠杆"。全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示,今年以来,政府为了鼓励房地产去库存,将首套房首付比例由30%降到了20%,这本身已经是加了杠杆,但房地产市场还不满足,还通过场外配资、P2P等其他资金渠道,还有房屋中介做的一些首付上的贷款,比如首付贷这种产品,则会引起房地产市场的风险。

两会期间,针对有媒体提出的央行对首付贷是何态度的问题,央行行长周小川提出,购房者的首付不能是借的,购房者找另外一方借了钱作为首付,剩下的钱再去借,自有资金和贷款的比例就变了。购房者要先还首付贷,同时还银行的月供,银行的风险就加大了。

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