燕郊楼市坐上了“过山车” 真牛市还是“假把戏

2019-04-12 19:58 炒股配资

  燕郊楼市坐上了“过山车” 真牛市还是“假把戏”?

  此前,燕郊一直被视作北京房价的“晴雨表”。受北京副中心以及房价猛涨的影响,燕郊房价一路飙升到令人咋舌的地步,后因限购,极其敏感的燕郊房价急转直下,而今房价又仿佛“入春”。坐上了“过山车”的燕郊楼市真的迎来了真牛市吗?

  文|《小康》·中国小康网记者 郭煦 河北三河报道1月19日,北京市级行政中心正式挂牌迁入北京城市副中心,与北京市新行政中心相距十公里的潮白河对岸的燕郊突然沸腾起来。

  一月份,从三河市政府公布的最新一期商品房预售项目及价格来看,燕郊港中旅海泉湾项目二期单价在2.4万元左右,其东侧东郡创业中心项目,单价更是逼近3万元,成为近期燕郊楼市价格高点。

  而更有代表性的二手房的市场趋势更能够代表区域的房价。链家APP显示,近三个月,燕郊成交房源653套。

  成交量增长,二手房价格上扬,贝壳研究院数据库显示,2018年10月,燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米,2019年1月达到18805元/平方米。三个月内平均涨幅每平米2000元。

  据安居客数据显示,截至2月25日,2019年2月份燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米,比去年11月份上涨了1193元/平方米。

  此轮带动燕郊楼市“入春”的原因,一个是直接受北京市政府东迁影响,第二就是前期的暴跌,让燕郊楼市泡沫挤出殆尽,房价回到高峰期的一半水平,基本接近真实的价格水平。

  从冰封到回暖一个事实是,春节后看房、买房的人多了,开发商及二手房售卖者的底气也有所增加。燕郊一楼盘销售日,某销售人员对前来看房的意向者表示,“其余两栋未开盘楼栋会留着不卖,后期肯定会涨价。”

  看房人群的增多也使得燕郊二手房卖方业主预期增强,在看房过程中,一位二手房中介销售人员接到客户提高挂牌价的电话,“一个100多平方米的两居,总价要上调5万元。”

  尽管各方数据及市场现象都在显示燕郊楼市在回暖,但还是有人认为,燕郊这波上涨是“虚晃一枪”,因为类似的情况在2018年初也曾发生过。

  就此,中原地产分析师张大伟表示,燕郊楼市本身的市场利好的确出现了,包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。由于利好不断,所以的确给了购房者信心。

  但从市场发展看,随着“金九银十”逐渐褪色,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。加之当地房价目前的确是在下跌不少的基础上,再加上很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。这种情况下,炒作有可能会影响市场。

  同时,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,燕郊楼市回暖确实具有一定的合理性。第一,此前燕郊房价跌幅很大,有上升空间;第二,最近燕郊有一些政策利好,比如,北京相关政府机关单位迁入通州,地铁设施增加以及北三县与通州的统一规划等。这些政策利好会让人们觉得燕郊的升值潜力是比较大的,也有人预计今后的政策会松动;第三,在上一轮房价大幅上涨时,燕郊就吸引了全国各地投资客。如今燕郊的房价相对之前有下跌,加上政策利好和靠近通州副中心的区位优势,燕郊的确又开始吸引着一些外地的投资者。

  但杨红旭也认为,燕郊楼市炒作成分肯定存在。“因为燕郊的市场行情就是大起大落,这和目前某些自媒体、中介的夸大其词、助长市场的行为紧密相关。具体来说,炒作从两方面影响市场:一个是心理预期,一个是实际操作。心理预期方面,就是小部分人,尤其是中介和房地产交易的利益相关者,通过自媒体、朋友圈来夸大其词进行传播,渲染这种房子卖得快、房价涨得快之类的市场信息;实际操作方面,他们会帮助这些买房人、投资者寻找房源,但有些中介也可能在市场中‘兴风作浪’,即中介可能会怂恿某些房东去提高卖价,从而使自己获得更高的佣金。另外,有些大中介可能会垄断销售权、代理权,尽量地把房价提高,甚至通过信息不对称的优势来制造紧张氛围或者欺骗消费者,让这些买房人急于买房、高价买房。”

  过去10年间,燕郊房价从每平方米4000元涨到2017年初的3万多元,2019年春节前又回到1.8万元左右。几年的时间里,燕郊的房价犹如过山车,一部分在价格顶峰入场的投资客,栽倒在熟悉而又陌生的地方。

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