买房加杠杆是怎么回事?

2019-04-13 11:02 炒股配资

  由于春节前后的两波利好政策,节后一线城市房价开始出现一轮上涨,随后出现房东惜售和房产交易中心人满为患的情况。近期上海链家等中介被曝利用“首付贷”等金融产品,帮助客户“配资”买房,而有坊间传言认为,仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆

  按揭贷款买房为大家所熟知,也是国家政策鼓励的。但随着一线城市房价快速上涨,购房起点越来越高,一些购房者开始更多利用“首付贷”等“场外”资金,加大购房金融杠杆

  过去一年“首付贷”

  快速发展

  “首付贷”由来已久,开发商较早使用“首付贷”促销,尤其是在楼市低迷时,一些开发商为了尽快回笼资金,有时会推出“零首付”活动,实际上就是联合金融机构为购房者提供“首付贷”,期限从一年到三年不等,开发商还会补贴购房者“首付贷”的部分利息。

  随着房价上涨、门槛太高,房产中介也逐渐意识到“首付贷”等产品的前景广阔,除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台,世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介,纷纷推出包括“首付贷”在内的金融产品及服务。

  从具体操作模式来看,中介提供“首付贷”有两种类型:一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原等属于后者。

  以世联行为例,作为国内最大的一手房代理商,该公司从2012年通过股权收购的方式,开始涉足金融服务,主要产品家圆云贷就是为一手房、二手房业主提供小额贷款。世联行的官网资料显示,家圆云贷——新房置业贷的额度一般为50万元~150万元,期限3个月~36个月,购房者只要通过置业顾问代为申请,在资料上传后的1个~3个工作日内通过审批即可放款。

  去年,随着一线楼市强劲复苏,世联行的金融业务快速发展。2月28日,世联行发布的2015年年报显示,该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔,放贷金额为29.92亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,该产品为公司带来收入 4.15 亿元,同比增长69.54%,这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。

  截至2月29日,链家理财平台数据显示,其成交金额为180.5亿元,发放收益17.9亿元,用户规模31万。

  中原集团也在2015年推出了新金融业务,为客户提供“首付贷”、过桥贷、装修贷等服务,但与世联行不同的是,中原主要是做金融中介业务,与银行等金融机构合作,从中获取服务费。

  “中原主要负责做业主的背景调查,为业主的需求匹配相应金融机构的产品,从中获取贷款额2%左右的服务费。”深圳中原董事总经理郑叔伦告诉记者。

  中原集团提供的数据显示,2015年,该公司新金融业务总放款金额约30亿元,2016年的目标是放款100亿元,收益2亿元。

  杠杆的作用有多大

  记者在采访中发现,目前“首付贷”分为有抵押和无抵押两种情况,几乎所有的房地产中介代理公司,都给购房者提供“首付贷”产品。在一手房方面,“首付贷”主要是和开发商合作,主要是为了降低购房者的购房门槛,只要开发商没有太大问题,一般不会存在违约情况。在二手房方面,如果是置换型购房者通常自己有住房,由于之前房屋没有售出,在短时间内存在首付资金紧张,这类“首付贷”通常有房地产抵押,因此也比较安全,由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言,使用“首付贷”则可能出现风险。

  “这个就相当于把购房者的年终奖提前支取了一样,每年春节后楼市容易出现价格上涨,很多购房者就想抢到节前购买,如果在首付方面差一点,就可以应用‘首付贷’这样的产品,这个产品的初衷就是促进交易活跃,而一手房的购买由于有开发商担保,很多开发商还会约定交房前要把首付还清,因此风险较小。”东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉记者。

  虽然如此,“首付贷”在一定程度上的确放大了杠杆。

  如果购房者购买一套价值100万元的房子,在一线城市购房者需要准备三成首付房款,即30万元,剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金,该购房者一样可以购买100万元的房子,剩下的10万元通过“首付贷”这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍,而如今的杠杆则是5倍。

  由于在一定程度上放大了风险,因此“首付贷”更被认为是楼市交易的“场外配资”。

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